ГлавнаяБлог

2 миллиона не предел: риелтор о доходах, стереотипах и ценах на жилье

Опытный агент по недвижимости рассказывает о плюсах и минусах профессии, и делится рекомендациями по покупке, продаже и аренде жилья

— Асет, как вы считаете, почему в Алматы и Нур-Султане такие завышенные цены на жилье?

— Если посмотреть на динамику цен на недвижимость, то можно заметить, что за последние 20 лет в долларах она практически не менялась. Даже где-то они немного упали. В тенге, они, естественно, растут. У нас рынок все еще не отошел от дедолларизации и когда происходят какие-то изменения в курсе, то все просто сходят с ума. Люди заходят на «Крышу», смотрят, что квартиры в их домах или в соседних подорожали и тоже начинают повышать цену. Это такое лавинообразное движение, которое очень трудно сдержать. 

Но, в целом, это не совсем обоснованно. Да, у нас многие стройматериалы привозные, но ту же арматуру и бетон мы делаем сами. Поэтому, можно сказать, что застройщики и владельцы просто навариваются. Возможно, у нас такой менталитет, но на рынке спекулируют все.

— Часто бывает так, что хозяева квартир просто, на ровном месте, увеличивает стоимость аренды на 20-50 тыс. тенге. Они имеют право так делать?

— Могут, если не было договора аренды и люди договорились на словах. Поэтому важно всегда составлять договор аренды и правильно прописывать договорные условия и зоны ответственности сторон. К примеру, можно добавить пункт, что цена на аренду может быть повышена раз в год, но не более, чем на 10% либо на уровень официальной инфляции, которую устанавливает Нацбанк. Чтобы завтра не было необоснованного поднятия цены, потому что «просто хозяин так захотел».

В идеале, человек, который получает доход от аренды недвижимости, должен встать на учет как индивидуальный предприниматель. Есть упрощенная система налогообложения, при которой ИП уплачивает налог на доход в 3% раз в полгода. Если ваш арендодатель не зарегистрирован как ИП, можно обратиться в налоговый орган, и его накажут. Жилье, в таком случае вы, скорее всего, потеряете, и по старой цене найти такую квартиру вряд ли получится. Но, можно этим оперировать, чтобы человек не повышал ставку аренды.

— Поделитесь лайфхаком от риелтора — как купить или снять хорошую квартиру?

— Действительно, искать жилье на «Крыше» не так-то легко — хорошие варианты там очень быстро уходят. Квартиры снимают буквально за час. Некоторые даже попадают на удочку мошенников — они хотят быстрее забронировать квартиру и заранее отправляют на карту «хозяина» аванс. В итоге эти «хозяева» пропадают с концами. То есть, на сайте отсутствует элемент проверки. Любой может здесь выставить квартиру с приятными фотографиями за хорошую цену. Поэтому, мы всегда советуем сотрудничать с компанией, которая подберет реальные варианты.

В целом, если вы сами хотите найти квартиру, то лучше сразу сконцентрироваться на конкретном районе или ЖК, попробовать попасть в соседские чаты этих домов или переговорить с КСК, чтобы они отправили ваше сообщение в чат. Либо банально заняться расклейкой – распечатать на А4 объявление «сниму квартиру», расписать там кто вы, чем занимаетесь и т.д. То есть доказать в этом объявлении свою платежеспособность и завлечь хозяина. 

 — Как узнать, что квартира «чистая»? 

 — Нужно у хозяина квартиры запросить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество. Ее еще называют Формой №2. Арендодатели не всегда охотно на это идут. Но если доказать свою юридическую подкованность, то в принципе, проблем с этим не должно возникнуть. Бывают случаи, когда хозяева одни, а сдают квартиру вообще другие люди. И в этой справке будет указано кто хозяин недвижимости, стоит ли она на аресте и т.д. 

— Разумно ли вкладываться сейчас в недвижимость и в какую?

— Смотря какая у вас цель. Если это инвестиция в будущее для детей, то да. Лучше купить им жилье сейчас, так как цены в тенге, так или иначе, ползут вверх. Но если рассматривать это как источник дохода, то квартиры — это самая низшая ступень инвестирования в недвижимость. Потому что доходность по квартирам в среднем составляет около 7-8% годовых. Это без учета того, что вам придется постоянно обновлять ремонт и мебель. Выгоднее будет просто положить деньги на депозит.

Наиболее оптимальный вариант для инвестирования —коммерческая недвижимость. Ее труднее сдать, больше рисков, но и доходность здесь значительно выше. Лично я уже три года работаю именно в этом сегменте. К примеру, можно купить помещение за 50 млн тенге и сдавать ее, условно, за 700 тыс. тенге в месяц. При таком раскладе, человек может рассчитывать на окупаемость в районе 6 лет и доходности около 15%. 

И чем примечательна коммерческая недвижимость — можно купить помещение в черновой отделке, найти арендаторов, и они сами сделают ремонт. Достаточно дать им какой-то каникулярный период для проведения ремонтных работ. Самое главное тут не ошибиться с самой недвижимостью и купить помещение, которое будет пользоваться спросом, учесть район, расположение на первой линии (вдоль дороги), проходимость, наличие панорамных окон, парковки и т.д.

— У людей в Казахстане исторически сложилось негативное отношение к работе риелтора. С чем это связано?

— На Западе сделки на законодательном уровне совершаются только через риелторов. У них есть своя система норм и стандартов для специалистов, они обучаются на специальных курсах и сдают экзамены. У нас, к сожалению, такого пока нет. У нас абсолютно любой человек, открыв ИП, может называть себя риелтором. И понятно, что на рынке есть неквалифицированные работники.

Мы в компании сами обучаем своих агентов, поэтому у нас получше в этом плане.  Здесь самое главное — понять, действительно ли перед вами опытный риелтор.

— А как это сделать?

— Исходить из того, какие вопросы задает агент, проверяет ли документы, спрашивает была ли перепланировка в квартире, были ли она в залоге и т.д. Если он не может объяснить процесс продажи и оформления квартиры в ипотеку, то перед вами, скорее всего, неопытный специалист. 

— Когда без помощи риелтора действительно не обойтись?

— Зачастую, двум заинтересованным сторонам бывает тяжело договориться и сойтись в каких-то нюансах. Риелтор — это третья сторона, медиатор, который заинтересован в том, чтобы сделка прошла грамотно. К примеру, был случай, когда люди не могли сойтись буквально в полумиллионе тенге, благодаря нашему риелтору они договорились, что продавец просто заберет свой дорогой диван.

Риелтор договаривается с продавцом о справедливой цене и предоставляет покупателю чистый объект, готовый к продаже. Бывает, что продавец не может продать квартиру клиенту в ипотеку, потому что у него была перепланировка. Мы может помочь эту перепланировку узаконить, у нас есть все контакты специалистов, которые занимаются замером, документами и т.д. 

Также зачастую многие не знают, что при перепродаже жилья в новостройках предусмотрен налог. То есть, если вы хотите продать квартиру, которой еще нет года, то вам нужно оплатить 10%-й налог с разницы между ценой покупки и продажи. В коммерческой недвижимости налог возникает всегда. Разобраться со всем этим, разрядить обстановку, сгладить острые углы и помочь сделке все-такие состояться может грамотный агент по недвижимости.

Это кроме того, что риелтор помогает быстрее продать или купить недвижимость. У агента есть своя база надежных покупателей, которым он в первую очередь предлагает варианты. Он может подсказать, какие квартиры действительно стоят своих денег, из чего вообще складывается цена. Есть много нюансов, которые нужно учитывать при ценообразовании.

— А не легче просто поставить цену чуть выше, чем на рынке?

— Многие думают так: «выставлю дорого, если что всегда смогу снизить». Но это не правильный подход, потому что на рынке всегда есть определенная масса покупателей. К примеру, сейчас в вашем районе похожую квартиру ищут 150 человек. За первую неделю ваше объявление все эти люди уже посмотрят и в дальнейшем, даже если вы снизите цену, они просто будут пролистывать его. А когда объект слишком долго висит на сайте, это вызывает у людей подозрение. Поэтому важно, чтобы новый объект был сразу выставлен по привлекательной рыночной цене.

— За какой срок опытный риелтор может продать квартиру?

— Правильно выставленная квартира эконом класса уходит за день-два. Комфорт класс продается за неделю-две максимум. Если это бизнес класс, то месяц или два. Элитное жилье может продаваться до полугода. Все зависит от того, насколько обоснована цена объекта. 

— Может ли риелтор продать квартиру за клиента и сбежать с деньгами?

— Риелтор никогда не простит оригинала документов, лишь копии, с которыми он абсолютно ничего не может сделать. Только если вы по своему неведению не выпишете ему доверенность на продажу, чего ни в коем случае нельзя делать. Сегодня, даже если человек находится в другом городе, все сделки можно делать дистанционно.

Кто может стать риелтором в Казахстане?

— В этой профессии крайне низкие входные барьеры. Для этого не требуется опыта работы и профильного образования. По законам РК, риелтором может стать абсолютно любой человек, который достиг 16 лет. Можно открыть ИП и предоставлять услуги частного риелтора, или заключить договор ГПХ с агентством недвижимости. У нас, например, есть школьник, который за полгода заработал более 15 млн тенге.

— Где можно обучится профессии риелтора?

— Наши агенты обучаются непосредственно в компании. Для всех новичков мы проводим интенсивный трехдневный курс обучения, где они изучают особенности профессии, нашего рынка недвижимости и получают какие-то инструменты для того, чтобы продавать и заключать сделки. В вузах есть специальности, где изучают управление какими-то помещениями, коммерческими зданиями, торговыми центрами и т.д., но непосредственно специальности агента по недвижимости я не встречал.

— Есть ли какой-то рейтинг риелторов?

— У нас такого нет. Но есть рейтинги в самих компаниях. Вы можете, например, обратиться в нашу компанию и попросить вам дать топового риелтора

— Как вы пришли в профессию?

— Я пришел в профессию в 2018 году. Но моя первая сделка состоялась еще в 2015 году, когда я сдал в аренду квартиру в «Хайвиле» сотруднику иранского посольства. Были и другие отрасли, в которых я себя пробовал, у меня даже была своя кондитерская-кулинария. 

Затем я снова занялся риелторством. Начал с аренды квартир, но через пару месяцев работы мой клиент попросил меня найти ему помещение под аптеку. Я провел эту сделку и мне понравилось, что ставка риелтора при аренде коммерческого помещения намного выше. Дальше также занимался продажами коммерческой недвижимости, чем продолжаю делать последние три года. В «Витрину Недвижимости» я пришел около двух лет назад и почти год работаю руководителем группы агентов.

— Сколько может заработать успешный риелтор?

— Потолка на самом деле нет, все зависит от компетенции и возможностей специалиста. В Казахстане топовые риелторы, которые закрывают по 8-12 сделок в месяц, могут зарабатывать от 3 до 5 млн тенге. Но чтобы каждый месяц зарабатывать такие деньги нужно тратить неимоверные силы. 

В нашей компании действительно есть люди, которые каждый месяц зарабатывают 2 млн тенге чистыми. Чтобы получать больше, нужно поднимать свой чек — заниматься объектами, которые стоят дороже, повышать квалификацию, что позволяет повысить размер комиссии от сделок.

— То есть опытный риелтор может брать больше за свои услуги? 

— В продаже квартир — нет, тут у всех одна ставка +-1% от стоимости сделки. В коммерции нет каких-либо устойчивых тарифов на рынке. Обычно здесь берут 2% от стоимости продажи и 30% от аренды. Я, в свою очередь, беру 50% комиссии от стоимости аренды одного месяца.

— Сколько вам понадобилось времени, чтобы выйти на сегодняшнюю доходность?

— Я потратил около полугода работы в компании чтобы стабильно зарабатывать 2 млн тенге в месяц. 

— А сколько зарабатывают новички?

— В моей команде есть девушка — Жанель, ей 23 года. Она работает буквально месяц и заработала 350 тыс. тенге. Это с учетом, что у стажеров ставка чуть меньше, так как компания тратится на их обучение. При достижении определенного порога новички переходят на полноценный заработок — 50/50 с компанией. То есть, не будь она стажером, то могла бы заработать около 600 тыс. тенге. Я считаю, что это очень хороший заработок для человека без опыта работы и специального образования. Но при этом здесь достаточно большая текучка.

— С чем это связано?

— Основная масса новичков — это люди, которые просто сидят месяц два без заработка и уходят. Дело в самих людях: они не умеют делать холодные звонки, договариваться о встречах, сбивать цену. Возможно, дело в недостаточности желания и мотивации.

— Какими навыками должен обладать хороший агент по недвижимости?

— В основном это навыки переговорщика. Нужно быть достаточно общительным и открытым, поэтому мы рекомендуем нашим агентам пройти курсы ораторского искусства или актерские мастер-классы, чтобы стать более раскрепощенным. Такие люди вызывают больше доверия и располагают к себе. Обязательны навыки аналитики, чтобы понимать, что происходит на рынке и как происходит ценообразование. Также нужно развивать насмотренность, чтобы человек понимал, насколько дорогой ремонт в квартире, дорогая ли мебель, техника и т.д. Все это приходит с опытом.

— В чем плюсы и минусы работы риелтора?

— Основной плюс — это свободный график. У нас нет сильной привязки к офису, мы сами определяем свой распорядок дня и решаем, когда работать. Естественно, если совсем не заниматься работой, то и дохода не будет. В этом главный минус нашей работы — отсутствие стабильности. У нас нет какого-то ежемесячного оклада, но я не считаю это каким-то существенным недостатком.

Еще из плюсов — отсутствие ограничений по заработку. Вы можете заработать как 300 тыс. тенге, так и несколько миллионов в месяц. Для этого достаточно опрятного вида и смартфона. Также, это знакомства и связи. У меня много достаточно платежеспособных клиентов, благодаря чему есть скидки во многих ресторанах и салонах.

Из минусов — это постоянная вовлеченность. Необходимо быть на связи с утра до 11 вечера, потому что клиенты не всегда звонят в рабочее время. И многие люди могут смотреть объекты только после 6-7 вечера, либо только по выходным. Также из недостатков — отсутствие соцпакета. Компания не предоставляет медстрахование, пенсионные отчисления и т.д. Еще один из существенных минусов — это работа с людьми. Все клиенты абсолютно разные, есть довольно приятные люди, работать с которыми — удовольствие, а есть эмоциональные вампиры. В работе с клиентами я рекомендую придерживаться сильной позиции и, как специалист, задавать тон в переговорах. 

С точки зрения эмоционального состояния агенты постоянно находится в стрессе. Это все очень сильно сказывается на человеке, поэтому я советую коллегам заниматься спортом и почаще выходить на природу.